Niewidoczne oszustwo: kiedy deweloper manipuluje metrażem

Niewidoczne oszustwo: kiedy deweloper manipuluje metrażem

W ciągu ostatniej dekady rynek nieruchomości doświadczył gwałtownego wzrostu, zwiększając popyt na mieszkania oraz otwierając drzwi dla wielu inwestorów. Jednak wraz z tym dynamicznym rozwojem pojawiły się także liczne kontrowersje i problemy dotyczące uczciwości i transparentności praktyk deweloperskich, której ofiarami padają zwykli ludzie, marzący o własnym lokum. Jako przykład należy wskazać między innymi wliczanie przez deweloperów do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi i żądanie od konsumentów za tą niewykorzystaną przestrzeń zapłaty normalnej ceny. W końcu należy wskazać, że metraż mieszkania to kluczowy parametr, decydujący o jego wartości i funkcjonalności. Zatem, gdy nabywcy odkrywają, że liczby podane przez dewelopera nie odpowiadają rzeczywistości, sytuacja staje się nie tylko kwestią ekonomiczną, ale również moralną i prawną. Niniejszy artykuł powstał na kanwie przypadku dewelopera przeciwko któremu został wytoczony proces o zapłatę za doliczenie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania.

 

Liczy się każdy metr

Jak wiadomo cena mieszkania zależy od ilości metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Jak się okazuje – obecnie normą jest sztuczne zwiększanie przez deweloperów powierzchni użytkowej mieszkań poprzez wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi w sposób niezgodny z Polską Normą PN-ISO 9836. W rezultacie deweloperzy zarabiają na dodatkowych, nieużytkowanych przez nabywców, metrach kwadratowych. Zazwyczaj powierzchnia nieużytkowa mieszkania, a za taką należy uznać niewątpliwie powierzchnię pod ścianami działowymi wynosi od 1 m2 do 3 m2. Można uznać, że to przecież niedużo, ale przy obecnych cenach mieszkań, które chociażby w Warszawie wahają się od 12 do nawet 25 tysięcy za 1 m2, deweloperzy mogą na jednym mieszkaniu zarobić dodatkowe 50.000,00 (!). W rezultacie uzyskują oni niezasłużone korzyści, prowadzące do znacznego podwyższenia ceny każdego lokalu, nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

 

Stanowisko Polskiego Komitetu Normalizacyjnego

We wrześniu 2016 r. Sektor Budownictwa i Konstrukcji Budowlanych Polskiego Komitetu Normalizacyjnego opublikował odpowiedź na zapytanie: czy powierzchnię użytkową oblicza się uwzględniając ścianki działowe, zgodnie z którą wskazano, że powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji.[1]

Z powyższego wynika więc, że ściany działowe nie mogą być zaliczane przez deweloperów do powierzchni użytkowej mieszkania, a jedynie do powierzchni konstrukcji mieszkania.

 

Stanowisko Izby Architektów RP

Zgodnie zaś z publikacją Izby Architektów RP pt. „Określanie powierzchni w projektowaniu Norma PN-ISO 9836:2015-12” powierzchnia całkowita mieszkania dzieli się na (1) powierzchnię konstrukcji i na (2) powierzchnię netto. Powierzchnia konstrukcji dzieli się dodatkowo na powierzchnię zajętą przez ściany zewnętrzne oraz powierzchnię zajętą przez ściany wewnętrzne, słupy i ściany działowe, zaś powierzchnia netto dzieli się na (a) powierzchnię użytkową, (b) powierzchnię ruchu i (c) powierzchnię usługową[2]. Powyżej zaprezentowany podział potwierdza więc, że ściany działowe nie mogą stanowić powierzchni użytkowej lokalu, a więc deweloperzy którzy dopuszczają się takich praktyk robią to bezprawnie!

Zgodnie z prawidłową interpretacją obowiązującej obecnie normy PN-ISO 9836:2015-12 ściany działowe zaliczają się do powierzchni konstrukcji, chyba że są one z góry przeznaczone do demontażu, niewydzielające osobnych pomieszczeń i nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych.

 

Deweloper pod lupą sądu

Portal www.money.pl opublikował serię artykułów dotyczących batalii sądowej o metry kwadratowe pod ścianami działowymi. W opisywanej przez portal historii małżeństwo pozwało dewelopera o zwrot kwoty 21.800 zł za 2,64 m2 powierzchni mieszkania pod ścianami działowymi, które deweloper wliczył do powierzchni użytkowej mieszkania[3]. Jak informuje portal Money.pl małżeństwo po trzech latach wygrało prawomocnie przed sądem drugiej instancji. Sąd apelacyjny miał zasądzić od dewelopera na rzecz powodów kwotę 39.700 zł, na którą złożyły się całość roszczenia wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie oraz kosztami procesowymi[4].

Sąd drugiej instancji zgodził się z powodami, że nie ma żadnych podstaw, aby interpretować normę PN-ISO: 9836 w sposób umożliwiający wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej. Powyższa wygrana z pewnością daje nadzieję licznej grupie konsumentów na możliwość odzyskania utraconych pieniędzy.

 

Podsumowanie

Wyroki sądowe, takie jak ten opisany w niniejszym artykule, stanowią ważny krok w kierunku zapewnienia sprawiedliwości dla poszkodowanych. Oszukani konsumenci którzy padli ofiarą wprowadzenia ich w błąd przez dewelopera co do faktycznej powierzchni użytkowej mieszkania, mają prawo do dochodzenia swoich roszczeń przed sądem oraz domagania się zwrotu pieniędzy za niewykorzystany metraż.

W razie wątpliwości lub podejrzeń o to, że wasz deweloper wprowadził Was w błąd, warto skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże w identyfikacji problemu oraz w podjęciu skutecznych działań prawnych w celu odzyskania Waszych pieniędzy.

Jeśli szukacie pomocy w odzyskaniu utraconych środków, zapraszam do kontaktu poprzez formularz kontaktowy. Chętnie odpowiem na wszystkie pytania oraz zaproponuję warunki współpracy z Kancelarią. Zespół doświadczonych prawników służy pomocą i rozwiąże wszelkie wątpliwości związane z tym tematem.

 

Aleksandra Bożek


[1] Interpretacja postanowień PN- ISO 9836:2015-12 Właściwości użytkowe w budownictwie, Sektor Budownictwa i Konstrukcji Budowlanych, KT 232 ds. Zasad Sporządzania Dokumentacji Projektowej w Budownictwie, Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, data publikacji 23.09.2016 r.

[2] „Określanie powierzchni w projektowaniu Norma PN-ISO 9836:2015-12” dr inż. arch. Piotr Żabicki, Izba Architektów RP, styczeń 2021

[3] https://www.money.pl/gospodarka/batalia-o-metry-kwadratowe-pod-scianami-kolejna-porazka-w-sadzie-6901777580583520a.html  [data dostępu 21.05.2024 r.]

[4] https://www.money.pl/gospodarka/wygrali-z-deweloperem-przelomowy-wyrok-ruszy-lawina-pozwow-7027590812187136a.html  [data dostępu 21.05.2024 r.]